Les appartements placés sous le statut de la copropriété sont de plus en plus monnaie courante dans la région liégeoise. ( Exemple : https://www.proprietas.be/projets/mediacite/ ).

Mais en fait, c’est quoi la copropriété d’un bien ?

La copropriété est l’organisation d’un bien immobilier bâti divisé entre plusieurs propriétaires. Chaque propriétaire possédant une partie privative ( un appartement par exemple) et une quote-part des parties communes (Les couloirs, l’ascenseur, etc…)
La copropriété est donc une sorte d’indivision forcée.

Quels sont les avantages de la copropriété ?

– Le syndic s’occupe des tâches courantes dans les parties communes.
– Il n’y a jamais de sentiment de solitude, il y a une « semi -communauté » dans l’immeuble.

Et les inconvénients de la copropriété ?

– Les charges peuvent parfois être élevées.
– Certains copropriétaires n’honorent pas leurs charges, ce qui place le reste de l’assemblée dans une situation délicate.

Quelles sont les difficultés qui peuvent être rencontrées lors de la vente ou de l’achat d’un bien en co-propriété ?

Certaines difficultés juridiques et techniques peuvent apparaître. Notamment lors de la vente ou l’achat d’un bien faisant partie d’une copropriété.

Le dossier administratif

Le dossier administratif à constituer est assez conséquent. Nous détaillerons dans cet article chaque document requis et son utilité dans le cadre d’une opération de vente.

Lors d’une vente les documents courant tels que certificat énergétique (PEB), contrôle de l’installation électrique et attestation de la banque des sols (BDES) sont requis. Le Code civil impose également de transmettre à l’acquéreur les document suivants avant la signature du compromis de vente :
– Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
– Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur ;
– La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve. Ces appels décidés par l’assemblée générale seront les derniers réalisés avant le transfert de propriété ;
– Le relevé des éventuelles procédures judiciaires ;
– Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ;
– Le dernier bilan approuvé par l’assemblée générale.

Nous considérons qu’il est pourtant conseillé de transmettre ces documents obligatoires avant tout engagement formel (avant l’offre). Ce qui permettra d’informer au mieux le candidat acquéreur. Il est également conseillé de se ménager la preuve de la transmission des documents par exemple par un accusé de réception par le candidat éventuel.

Le fonds de roulement

Le fonds de roulement constitue le compte courant de la copropriété, les montants portés en compte et liés au bien vendu ne font pas parties de la vente et doivent être restitués au vendeur. Il est donc essentiel pour le candidat acquéreur d’évaluer précisément les coûts ponctuels qui interviendront lors du passage de l’acte mais également les couts réguliers à intervenir après la passation de l’acte.

Le fonds de réserve

En revanche, le fonds de réserve reste acquis à la copropriété sans pour autant que le montant relatif au fonds de réserver soit « ajouté » au prix de vente. Ce montant est définitivement perdu pour le vendeur. Il est essentiel pour le candidat acquéreur de connaître avant d’acquérir le bien si un fonds de réserve est constitué ou non et quel est son montant le cas échéant. Il est également essentiel d’avoir connaissance des appels de fonds décidés par l’assemblée générale et destinés à constituer (reconstituer) le fonds de réserve.

En ce qui concerne les arriérés éventuels dus par le vendeur, il s’agit d’une dette que le vendeur pourrait avoir envers la copropriété. Ce montant doit être remboursé à l’acte par le notaire.

Les procédures judiciaires

Les éventuelles procédures judiciaires en cours doivent également être connues. En effet, une procédure en cours peut constituer une charge future pour la copropriété.

Les procès-verbaux des assemblées générales

L’analyse minutieuse des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années doit permettre de « s’imprégner » de la vie de la copropriété mais surtout de procéder à certaines vérifications et notamment s’il existe des travaux prévus ou à prévoir. Le candidat acquéreur doit craindre de gros travaux tels que la réfection de la toiture ou de la façade. Inévitablement, ce type de gros travaux engendra des frais dans un avenir proche.

Dans le même ordre d’idée, il est essentiel d’actualiser ces documents jusqu’à la passation de l’acte notarié afin de ne pas être dans l’ignorance d’une information essentielle (par exemple des travaux).

Le bilan de la copropriété

Le bilan de la copropriété est « une photographie » annuelle de la situation financière de la copropriété. Ce document essentiel permet d’évaluer la santé financière de la copropriété.
A ces documents rédigés par le syndic de l’immeuble, il convient d’ajouter un autre document essentiel : l’acte de base et le règlement de copropriété.

L’acte de base est un acte notarié qui fixe les parties communes et privées de l’immeuble.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fixe certaines modalités de la vie en copropriété et notamment :
– Le mode de calcul des charges
– Les droit et devoirs de chaque copropriétaire
– Le fonctionnement de l’assemblée générale
– Les règles concernant le syndic
– (…)

Le règlement d’ordre intérieur

Le règlement de copropriété ne doit pas être confondu avec le règlement d’ordre intérieur qui prévoit le plus souvent les règles « pratiques » de vie en copropriété, par exemple :
– Les modalités de déménagement,
– Les plages d’ouverture et de fermeture des portes d’entrée
– Les règles d’utilisation de l’ascenseur
– (…)

En conclusion :

Le vendeur doit être en possession de tous ces documents avant de mettre en vente un appartement faisant partie d’une copropriété.

Pour L’acquéreur, il est vivement recommandé de consulter tous les documents relatifs à l’appartement projeté avant de signer un quelconque engagement.

Nous considérons que ces documents doivent être remis au candidat acquéreur avant tout engagement (et donc avant l’offre) sous peine de nullité.